Certification LEED : data énergétique et stratégie durable dans le retail

Alors que les exigences ESG, les réglementations CSRD et les engagements climatiques s’intensifient, les marques de retail et de luxe repensent la manière dont leurs boutiques physiques sont conçues, exploitées et pilotées. Dans ce contexte, des certifications comme la certification LEED ne sont plus perçues comme de simples labels environnementaux, mais comme de véritables cadres stratégiques structurant la performance, la crédibilité et la création de valeur à long terme.

 

Pour mieux comprendre comment cette évolution transforme le paysage du retail, nous avons échangé avec Ivo Tito d’Ortenzio, cofondateur et Managing Director de Th3 Green. Fort de plus de 25 ans d’expérience dans le développement de magasins retail et luxe, notamment à la tête de projets LEED pionniers en Europe, Ivo apporte une vision unique, à la croisée des réalités opérationnelles et des ambitions environnementales.

 

À travers Th3 Green, il accompagne aujourd’hui les marques dans l’intégration de pratiques responsables au cœur de leurs concepts magasins, tout en garantissant leur alignement stratégique et leur capacité de déploiement à grande échelle.

 

Dans cette interview, nous explorons l’application de la certification LEED aux boutiques existantes, les étapes clés de mise en œuvre, les défis liés aux contraintes de design et d’exploitation, ainsi que le rôle central d’une stratégie data robuste, appuyée par un suivi énergétique granulaire, pour ancrer une démarche de durabilité crédible, mesurable et pérenne dans le retail.

 

Pouvez-vous vous présenter et nous parler de votre rôle chez Th3Green, et de la manière dont votre parcours dans le développement de magasins vous a conduit à vous concentrer sur la durabilité et la certification LEED ?

 

Ivo Tito D’Ortenzio : « Bonjour ! Je suis Ivo, cofondateur et Directeur Général de Th3 Green. Mon parcours n’a pas été totalement linéaire. J’ai passé environ 25 ans dans l’univers corporate du retail et du développement dans le luxe. Pendant longtemps, mon focus était principalement centré sur le design, la construction et la maintenance des magasins. Mais il y a une dizaine d’années, ma perspective a commencé à évoluer.

 

Un tournant majeur a eu lieu en 2013, lorsque je travaillais chez Swarovski. J’ai eu l’opportunité de piloter l’ouverture d’un magasin à Amsterdam qui a obtenu la certification LEED Platinum — l’un des tout premiers en Europe à atteindre ce niveau. Ce projet a été une véritable révélation. Il ne s’agissait plus simplement de “faire du vert”, mais de comprendre que la durabilité devenait cruciale pour l’avenir de notre monde et essentielle pour l’évolution même de l’industrie du retail.

 

Cette expérience m’a naturellement orienté vers les stratégies de construction durable, que j’ai continué à explorer et à mettre en œuvre durant mon passage chez LVMH. Finalement, cela m’a conduit à fonder Th3 Green en 2023. Aujourd’hui, mon rôle consiste principalement à traduire et guider : accompagner notre équipe et nos clients vers des solutions non seulement responsables, mais aussi pérennes. Je veille à ce que chaque service innovant que nous proposons soit aligné avec les valeurs qui ont éveillé mon intérêt il y a dix ans. »

 

 

Qu’est-ce qui explique l’intérêt croissant pour des certifications comme LEED dans le retail et comment voyez-vous évoluer les attentes des clients ?

 

I.T.D. : « Nous assistons à une convergence de plusieurs forces. D’un côté, il y a la pression corporate : réglementations, engagements ESG, exigences CSRD, objectifs internes de plus en plus stricts. De l’autre, les consommateurs ont changé. Ils sont beaucoup plus informés et attendent des marques — particulièrement dans le luxe — qu’elles agissent de manière responsable, et pas seulement qu’elles en parlent.

 

Le magasin physique est l’expression la plus visible d’une marque. Il doit donc incarner ces valeurs de manière crédible et responsable. C’est là que l’évolution des attentes est la plus marquée. Il y a quelques années, la durabilité était souvent un simple argument marketing “nice-to-have”. Aujourd’hui, elle est intégrée au cœur du projet : dès la conception, dans le choix des matériaux, la performance énergétique et la circularité.

 

Ce que nos clients demandent désormais, ce sont des preuves. Ils veulent des résultats tangibles et mesurables pour valider leurs efforts. Ils ne cherchent plus seulement une certification à afficher au mur, mais souhaitent mesurer leur empreinte carbone via des ACV (Analyse du Cycle de Vie) et disposer de données concrètes sur leur impact. LEED offre ce cadre international crédible, permettant de structurer la démarche et de déployer ces stratégies de manière cohérente sur l’ensemble de leur réseau de magasins. »

 

Pour les bâtiments retail existants, quelles sont les étapes clés pour mettre en place une certification LEED et comment Th3Green accompagne-t-il ses clients à chaque étape ?

 

I.T.D. : « Pour des magasins déjà en activité, une certification LEED consiste à donner une nouvelle vie à un espace existant en le transformant en environnement véritablement responsable. Nous accompagnons nos clients via un processus structuré : une analyse technique des écarts pour identifier les opportunités d’amélioration, suivie de la mise en place de standards pratiques en matière de durabilité et de bien-être.

 

Pour concilier ces exigences élevées avec le rythme rapide du retail, nous remplaçons le suivi manuel par une collecte de données intelligente et non intrusive. C’est ici qu’un outil comme Smart Impulse devient un véritable levier. Au lieu de s’appuyer sur des estimations ou des inspections complexes et perturbantes, cette technologie permet d’obtenir presque instantanément une vision claire et granulaire des usages énergétiques. »

 

Quels sont les principaux défis que vous rencontrez dans les projets LEED pour des magasins existants et comment les surmontez-vous ?

 

I.T.D. : « Dans l’existant, on hérite de contraintes fortes : le bâtiment est déjà construit, les systèmes partiellement installés, la documentation parfois incomplète ou non conforme aux standards actuels. Cela nous oblige à intervenir de manière très stratégique pour maximiser l’impact.

 

À cela s’ajoute le “rythme retail”. L’industrie avance extrêmement vite. Nous devons constamment équilibrer nos objectifs de durabilité avec des guidelines design strictes, des budgets serrés et des calendriers d’ouverture non négociables. On ne peut pas retarder l’ouverture d’un magasin pour compléter une checklist environnementale.

 

Notre approche est donc très pragmatique. Nous analysons d’abord les conditions existantes pour identifier les leviers offrant le meilleur retour environnemental avec le moins d’impact sur l’exploitation et le design. Mais la clé reste la collaboration. Nous travaillons dès le début avec les équipes design, construction et opérations afin d’influencer les décisions dans la bonne direction. En intégrant la durabilité très tôt, nous trouvons des solutions réalistes qui atteignent les objectifs de certification sans compromettre la vision de la marque ni le planning. »

 

 

À quel moment faut-il définir une stratégie data dans une roadmap LEED retail ?

 

I.T.D. : « Idéalement, dès le premier jour. La donnée est le socle du processus de certification. Elle soutient toutes les décisions concernant l’énergie, l’eau, les matériaux et la performance opérationnelle. Si l’on attend la moitié du projet pour y réfléchir, on se retrouve à combler des lacunes dans l’urgence, ce qui limite le potentiel d’obtention de niveaux de certification plus élevés.

 

Dans le retail, où la vitesse et la réplication sont essentielles, c’est encore plus crucial. On ne construit pas un seul magasin, mais souvent un concept déployé sur plusieurs sites. Une stratégie data claire dès le départ garantit cohérence et efficacité.

 

Nous constatons régulièrement que lorsque la stratégie data est intégrée très tôt — parfois même avant la phase de conception — elle permet des décisions plus intelligentes, simplifie le processus de certification et crée un cadre scalable applicable à l’ensemble du portefeuille. »

 

 

Lorsque vous utilisez des outils comme Smart Impulse, qu’est-ce que cela change dans la vitesse et la qualité d’un projet LEED ?

 

I.T.D. : « Un outil comme Smart Impulse transforme le débat : on passe de l’estimation à la précision. Et dans un projet LEED, la précision est une monnaie d’échange essentielle. La catégorie Energy & Atmosphere est souvent déterminante. Pour obtenir un score élevé, il ne suffit pas de présenter une facture énergétique : il faut démontrer précisément comment le magasin consomme l’énergie, en distinguant éclairage, CVC, prises électriques, etc., notamment pour des crédits comme l’Advanced Energy Metering.

 

Traditionnellement, obtenir ce niveau de détail dans un magasin existant est long et intrusif. Il faut installer des enregistreurs temporaires ou se baser sur des modèles théoriques. Smart Impulse accélère considérablement le processus en fournissant rapidement une ventilation granulaire et non intrusive.

 

La documentation s’en trouve simplifiée : la donnée est structurée, disponible et prête à être soumise. Sur un portefeuille de magasins LEED (ou non), disposer d’un système de monitoring homogène permet un suivi continu, facilitant le benchmarking et les recertifications futures. »

 

 

Quel conseil donneriez-vous aux marques qui démarrent aujourd’hui ?

 

I.T.D. : « Commencez tôt et adoptez une vision long terme. Trop de marques abordent la durabilité ou la certification LEED comme un exercice ponctuel, réservé à un flagship. Pourtant, la vraie valeur se révèle lorsqu’elle est intégrée à la stratégie globale de déploiement.

 

En définissant dès le départ des objectifs clairs de durabilité, en cohérence avec les guidelines design, les standards matériaux et les processus data, vous créez une approche scalable applicable à tout votre réseau. Vous évitez ainsi de repartir de zéro à chaque ouverture. Les projets deviennent plus efficaces, plus rentables et plus cohérents en termes de performance et d’image de marque.

 

La certification ne doit pas être vue comme un tampon final, mais comme un cadre structurant permettant de concevoir, construire et exploiter de meilleurs magasins dès le premier jour. »

 

 

La certification LEED dans le retail n’est plus un engagement symbolique, c’est un levier stratégique pour structurer la performance, garantir la crédibilité et déployer une démarche durable à l’échelle de l’ensemble d’un parc de magasins. Comme le souligne Ivo Tito d’Ortenzio, la clé du succès réside dans une anticipation dès le démarrage du projet, l’intégration de la data dès le premier jour et l’adoption d’une approche pragmatique et mesurable, alignant ambition environnementale et réalité opérationnelle.

 

En combinant un cadre structurant comme LEED avec un suivi énergétique granulaire et non intrusif, les marques passent de l’intention à la preuve, transformant chaque boutique en un actif performant, durable et prêt pour l’avenir.

 

Prêt à structurer et accélérer votre démarche de certification ?