Obtenir une certification environnementale : méthode, référentiels et bonnes pratiques

Face à la pression réglementaire et à la nécessité de valoriser leur patrimoine, les propriétaires et gestionnaires d’actifs tertiaires se tournent de plus en plus vers les certifications environnementales. Encore faut-il savoir par où commencer : quel référentiel choisir entre BREEAM in-Use et HQE, quelle méthode suivre étape par étape, et quelles bonnes pratiques mettre en place pour réussir sa démarche. Ce guide fait le point sur les référentiels disponibles, la méthodologie à suivre et le rôle central de la donnée par usage dans la réussite du projet.

Cet article s’appuie sur les échanges du webinaire animé par Hugo Capdevila, (Smart Impulse) et Fanny Maheu, experte certification et labellisation chez Altérea/Aveltys.

 

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Sommaire :

• Qu’est-ce qu’une certification environnementale ?
• Quelles sont les principales certifications environnementales ?
• Pourquoi passer une certification environnementale ?
• Quelle méthode pour se lancer dans une certification environnementale ?
• Étude de cas : un immeuble de bureaux parisien de 1 700 m²

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Qu’est-ce qu’une certification environnementale ?

Une certification environnementale consiste à autoriser l’usage d’une marque, ici apposée sur un bâtiment, sous réserve du respect d’un cahier des charges précis. Une fois la conformité vérifiée par un organisme indépendant, le propriétaire ou l’exploitant peut afficher que son actif est certifié à un niveau donné.
Les certifications environnementales couvrent un large spectre de thématiques liées au développement durable : énergie, gestion de l’eau, accès au transport, confort et bien-être des occupants, biodiversité, ou encore résilience et adaptation au changement climatique, par exemple via le free cooling, les protections solaires ou la ventilation adiabatique.

 

Quelles sont les principales certifications environnementales ?

En France, deux référentiels dominent le marché du tertiaire en exploitation. Visionnez cet extrait pour avoir les explications complètes par Fanny Maheu – Experte certifications Alterea/Aveltys

 

La certification BREEAM in-Use

BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) est un référentiel anglais développé par le BRE, conçu pour être opérationnel à l’international tout en s’adaptant aux réglementations locales. L’audit BREEAM repose sur un BREEAM Assessor, professionnel qualifié en bureau d’études, qui évalue le bâtiment et transmet un dossier de preuves documentaires au BRE pour validation. Le référentiel accorde un poids particulièrement important à la thématique énergie.

 

La certification HQE (Exploitation)

HQE (Haute Qualité Environnementale), développée par Certivéa, est le référentiel français de référence. Il se décline en HQE Bâtiment (HQE-B) et HQE Bâtiment Durable (HQE-BD). Contrairement à BREEAM, l’audit HQE implique une visite physique de l’auditeur sur site, ce qui facilite certaines preuves, par exemple la vérification du fonctionnement d’une gestion technique du bâtiment (GTB) directement sur la plateforme de pilotage.

 

Un point commun : deux axes d’évaluation

Que ce soit en BREEAM ou en HQE, la certification en exploitation distingue systématiquement deux axes :

● L’axe bâtiment (Asset Performance en BREEAM), qui évalue les caractéristiques intrinsèques de l’actif.
● L’axe gestion (Management Performance en BREEAM), qui évalue la façon dont le bâtiment est exploité et entretenu au quotidien.

Les deux référentiels sont associés à une échelle de notation qui permet de se différencier : par exemple HQE-B Performant, Très Performant ou Excellent.

 

Comment choisir entre BREEAM In-Use et HQE ?

Le choix dépend surtout du profil de l’actif et des objectifs du propriétaire. BREEAM in-Use permet un affichage à l’international et convient à des bâtiments aux caractéristiques particulières, grâce à une approche plus modulaire. HQE B ou BD, en tant que référentiel français, couvre l’ensemble des thématiques actuelles du marché national. Sur les actifs situés en zones denses et très concurrentielles, comme en Île-de-France, il n’est pas rare de cumuler plusieurs certifications et labels complémentaires plutôt que de choisir entre les deux.

 

Pourquoi passer une certification environnementale ?

Engager une démarche de certification représente un coût (bureau d’études, organisme certificateur), mais les retours d’expérience mettent en évidence plusieurs bénéfices concrets, dont deux sont particulièrement mesurables.

Une valorisation financière de l’actif

Un actif certifié bénéficie d’une valeur verte supérieure à celle de ses voisins non certifiés. Certaines études évoquent entre 2 et 5 % de survaleur locative, ainsi qu’une diminution du taux de vacance dans les zones à forte concurrence. La certification agit également sur la qualité de vie au travail des occupants, ce qui renforce la fidélisation des locataires.

Une trajectoire d’amélioration continue

La certification en exploitation s’inscrit dans la durée, parfois sur 20 ans. L’objectif n’est pas d’atteindre un état figé, mais d’engager une démarche d’amélioration continue, ce qui se traduit mécaniquement par une diminution des charges de fonctionnement. Sur le volet énergie, un bâtiment déjà engagé dans une certification a généralement une longueur d’avance sur les objectifs du décret tertiaire.

Une meilleure adaptation aux nouveaux usages

Depuis la crise du Covid, le retour au bureau s’accompagne d’un besoin croissant de flex office et de modularité des espaces. Les certifications accompagnent de longue date les maîtrises d’ouvrage dans ces évolutions d’usage, ce qui en fait un outil pertinent pour repenser l’occupation des surfaces.

Une réponse aux obligations réglementaires

Le cadre réglementaire du secteur tertiaire s’est considérablement resserré : décret tertiaire, décret BACS, reporting extra-financier. La certification environnementale répond de façon structurée à une partie de ces obligations, notamment lorsqu’elle s’accompagne de la mise en place d’un comptage et d’une gestion technique du bâtiment.

 

Quelle méthode pour se lancer dans une certification environnementale ?

La démarche de certification suit généralement trois grandes étapes.

1. La prise de connaissance du bâtiment. Il s’agit d’un diagnostic environnemental complet : énergie, confort des usagers, biodiversité, mobilité. Ce diagnostic s’appuie idéalement sur des données réelles de consommation plutôt que sur de simples factures, pour identifier précisément les postes de consommation et les usages du bâtiment.

2. L’analyse de performance et le plan d’action. Sur la base du diagnostic, le bâtiment est positionné sur l’échelle de notation du référentiel visé. Un objectif de niveau de certification est fixé, puis un plan d’action détaillé est construit, pouvant porter sur l’énergie, l’eau, la sensibilisation des occupants ou les infrastructures cyclables.

3. La phase d’audit. L’ensemble des preuves de conformité est rassemblé, puis l’audit est déclenché : visite de site pour HQE, dossier documentaire transmis à un BREEAM Assessor pour BREEAM. Le dossier est ensuite transmis à l’organisme certificateur pour validation finale.

 

L’importance de mesurer et de maîtriser la donnée par usage

Dans l’évaluation d’une certification, la thématique énergie occupe une place prépondérante : elle pèse plus fortement que les autres critères chez BREEAM in-Use, et elle infuse également l’ensemble du référentiel HQE Exploitation, notamment à travers le suivi des émissions carbone liées à l’exploitation. C’est précisément parce que l’énergie pèse autant dans la notation qu’une donnée par usage fiable et détaillée devient un facteur déterminant de réussite. Aujourd’hui, l’électricité est devenue l’énergie dominante des bâtiments tertiaires Elle représentait 41 % des consommations d’énergie en 1998. Elle atteint 61 % en 2024 (*). Cette évolution s’explique par la montée de divers usages électriques : informatique et data centers, climatisation, bornes IRVE, équipements spécifiques… mais également par la volonté d’utiliser une énergie moins carbonée, notamment pour le chauffage.
Un principe structure toute démarche de certification réussie : on ne peut pas améliorer ce qu’on ne mesure pas. Or, le sous-comptage par locataire ou par usage n’est que rarement une exigence stricte des référentiels. Il devient pourtant indispensable dès lors que l’objectif est d’atteindre un niveau de certification élevé, car il conditionne la qualité du diagnostic et la crédibilité du plan d’action.

(*) Source : ADEME / BâtiZoom, avril 2026

 

La technologie NILM derrière la donnée par usage

 

Les certifications BREEAM In use et HQE-B ou BD visent des actifs existants, qui sont généralement occupés, avec souvent des contraintes importantes en matière de mise en place de comptage (câblage électrique peu ou pas documenté, peu de place dans les TGBT…) et le coût des travaux pour l’installation de compteurs en dur peut être un frein au projet.

Chez Smart Impulse, cette mesure repose sur un compteur intelligent, le Smart X, installé en moins d’une heure et sans coupure de courant. Développée depuis 15 ans, cette approche a permis d’instrumenter plus de 4 000 bâtiments, représentant plus de 35 millions de mètres carrés dans 60 pays. La technologie NILM développée par Smart Impulse permet d’obtenir à partir d’un compteur et d’algorithmes brevetés basés sur l’IA, une analyse des consommations d’un bâtiment par usage (éclairage, informatique, chauffage, etc.). Cette vision claire de l’origine de la consommation permet de cibler les économies d’énergie et de maîtriser ses consommations dans la durée.

 

Les bénéfices sont concrets :

• en moyenne 10 fois moins de compteurs qu’avec du sous-comptage classique
• une installation en moins de 2h, sans coupure d’électricité
• une consommation répartie par usage
• une mesure de classe 0,5 en énergie active selon l’IEC 61557-12, avec des données supervisées et un taux moyen de données de 99,9 %
• des données homogènes et comparables entre sites
• 15 % d’économies en moyenne dès la première année
• un ROI inférieur à 1 an

 

Étude de cas : un immeuble de bureaux parisien de 1 700 m²

Le webinaire s’est appuyé sur un projet concret mené conjointement par Smart Impulse et Aveltis (groupe Altyn, exploitant du site). Il s’agit d’un immeuble de bureaux à Paris de 1 700 m², avec une facture électrique annuelle d’environ 172 MWh, soit un peu plus de 40 000 euros.

L’objectif était triple : viser la certification BREEAM In-Use au niveau Excellent, se mettre en conformité avec le décret BACS et le reporting extra-financier, et surtout comprendre ce qui se passait réellement dans le bâtiment pour construire un plan d’action crédible.

Le plan de comptage a combiné un Smart X sur le TGBT des parties communes, permettant de suivre la consommation globale et sa répartition par usage, et un compteur par locataire pour les parties privatives.

 

Les résultats ont mis en évidence plusieurs constats marquants :

• La climatisation (VRV) représentait à elle seule 48,3 % de la consommation totale du site, dont la moitié survenait en période d’inoccupation, la nuit et le week-end. Une simple correction du pilotage, sans travaux ni investissement, représentait une économie immédiate de 5 550 euros par an.
• La VMC tournait 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, sans jamais s’arrêter. Des actions correctrices simples ont permis d’économiser plus de 1 000 euros par an, là aussi sans investissement.
• L’analyse rapportée à la surface, par locataire et par étage, a révélé des comportements de consommation atypiques : certains étages ressortaient nettement plus énergivores que d’autres, un écart en partie lié à des niveaux d’occupation différents. Cette donnée a servi de base à des comités verts réunissant asset manager, property manager et locataires, pour engager un dialogue constructif et objectif.
• L’éclairage constituait le second poste de consommation, directement lié au comportement des locataires plutôt qu’aux parties communes. Une simulation de relamping LED a été présentée aux locataires lors de ces comités, montrant un potentiel de gain de 60 % sur plusieurs étages.
• Le suivi continu des données a permis de détecter, en janvier 2025, une dérive de consommation anormale sur le chauffage électrique et les ballons d’eau chaude, liée à une résistance électrique de la VMC activée de façon intempestive. Grâce à l’alerte, l’équipement a pu être identifié et coupé rapidement, évitant une surconsommation estimée à plus de 5 000 euros par an.

 

Un plan d’action structuré en deux catégories

Cette étude de cas illustre les deux grandes familles d’actions qui composent un plan de certification. D’une part, des ajustements de pilotage sans investissement, comme adapter les horaires de fonctionnement de la climatisation et de la VMC aux périodes d’occupation réelle, qui ont ici généré des économies immédiates de plusieurs milliers d’euros par an. Un ratio comparant la consommation en période de pointe à celle en période d’inoccupation, dit ratio talon/pic, permet également d’objectiver un pilotage insuffisant : au-delà de 30 % d’écart, le bâtiment est généralement considéré comme mal piloté.
Ces données peuvent également être mises en perspective avec des repères sectoriels, comme ceux publiés par l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID), pour situer un bâtiment par rapport aux consommations types de son secteur et de sa ville.

D’autre part, des actions nécessitant un investissement, comme l’installation d’une GTB pour un pilotage plus fin ou un relamping LED, dont le retour sur investissement se calcule précisément grâce aux données de consommation, comme le potentiel de gain de 60 % identifié sur ce site.

 

Une donnée qui facilite le dialogue avec les locataires

Au-delà de cet exemple, la donnée par usage et par locataire permet plus largement d’objectiver les échanges lors de comités verts. Elle transforme des discussions parfois subjectives sur les consommations en discussions fondées sur des faits mesurés.

 

Une surveillance continue pour détecter les dérives

Au-delà du diagnostic initial, le suivi continu des données permet de détecter des dérives de consommation anormales avant qu’elles ne pèsent durablement sur les charges du bâtiment et sur son bilan carbone.

 

Conclusion

Obtenir une certification environnementale n’est pas une simple formalité administrative : c’est une démarche structurée qui repose sur un référentiel adapté à votre actif (BREEAM ou HQE), une méthode rigoureuse et une connaissance fine des usages du bâtiment. La donnée par usage n’est pas une option accessoire mais le socle qui rend le diagnostic fiable, le plan d’action crédible et les échanges avec les locataires objectifs. Bien menée, cette démarche transforme un coût de certification en investissement rentable, à travers la survaleur locative, la baisse des charges et la conformité réglementaire qu’elle apporte.

 

 

FAQ

 

Quelle est la différence entre BREEAM in-Use et HQE Exploitation ?

BREEAM in-Use est un référentiel anglais orienté international, avec un audit essentiellement documentaire. HQE Exploitation est le référentiel français de référence, avec une visite physique de l’auditeur et une couverture large des thématiques de développement durable.

 

Combien de temps dure une certification en exploitation ?

La certification en exploitation peut être suivie sur une longue durée, jusqu’à 20 ans selon les retours d’expérience du secteur, avec des audits de renouvellement réguliers pour maintenir le niveau obtenu ou l’augmenter.

 

Quel est le retour sur investissement d’une certification environnementale ?

Les retours d’expérience évoquent une survaleur de 2 à 5 %, une baisse du taux de vacance (Etude CBRE), ainsi que des économies de charges directement liées aux actions du plan mis en place, dont certaines sans aucun investissement.

 

Faut-il des données réelles par usage ou les factures suffisent-elles pour préparer une certification ?

Les données réelles de consommation par usage sont vivement recommandées. Elles offrent une base beaucoup plus fiable qu’une simple facture pour diagnostiquer le bâtiment et construire un plan d’action crédible.

 

Quel est le lien entre les certifications et la réglementation environnementale ?

La certification est une démarche volontaire, distincte des obligations légales, mais les deux se rejoignent sur l’énergie. Le parc de bureaux tertiaire français n’est pas encore aligné avec la trajectoire du décret tertiaire 2030 : un bâtiment engagé dans une certification, où la thématique énergie pèse lourd, a généralement une longueur d’avance sur ces objectifs. Les actions du plan servent aussi la conformité : un plan de comptage par locataire contribue à la mise en conformité avec le décret tertiaire, et l’installation d’une GTB avec comptage aux fonctionnalités conformes répond au décret BACS et permet de mettre en oeuvre le pilotage du plan d’action dans le cadre de certifications. La certification apporte par ailleurs une réponse structurée aux exigences de reporting extra-financier. Elle ne remplace pas la conformité réglementaire, mais permet de les mener ensemble, comme un tout.

 

 

Pour aller plus loin :

Optimisation énergétique : comment Cap 3000 transforme la donnée en ROI

BREEAM In-Use : Accélérez votre certification grâce à la solution Smart Impulse

Certification LEED : data énergétique et stratégie durable dans le retail

Certification environnementale : comment accélérer vos démarches avec la technologie NILM?

 

 

Cet article a été conçu avec l’aide partielle d’une IA pour la recherche documentaire et l’assistance à la rédaction, puis relu, enrichi et vérifié par notre équipe éditoriale.