Dossier de modulation Décret Tertiaire : comment se préparer ?
Le dernier bilan ADEME / OPERAT est encourageant : la consommation déclarée, ajustée du climat, a diminué de 26 % entre 2010-2019 et 2024, et 51 % des EFA disposant de déclarations en 2024 ont déjà atteint l’objectif 2030 de réduction des consommations énergétiques, soit 47 % de la surface déclarée.
Mais les prochaines marches seront plus difficiles. Les gains les plus accessibles : réglages, optimisation de l’exploitation, premiers travaux à retour rapide…, ont souvent déjà été activés. Ce qui reste implique des interventions plus lourdes : isolation, renouvellement des équipements CVC, GTB…
C’est précisément dans ce contexte que le Dossier Technique de Modulation, ou DTM, prend toute son importance.
Sommaire :
- Propriétaire vs occupants : des responsabilités définies contractuellement
- Qu’est-ce qu’un Dossier Technique de Modulation Décret Tertiaire ?
- Quels sont les critères des trois cas du Dossier de Modulation Technique ?
- Données et dialogue : la clé d’un DTM solide
- Étude de cas : un propriétaire occupant ses bureaux
- Comment constituer votre dossier de modulation coûts disproportionnés avant l’échéance 2027?
- Conclusion : une démarche qui engage les deux parties
Propriétaire vs occupants : des responsabilités définies contractuellement
Le Décret Tertiaire s’applique aux bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires dans les conditions de surface fixées par le CCH, notamment le seuil de 1 000 m². Les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail sont assujettis. L’article L.174-1 II du Code de la construction et de l’habitation précise que chaque partie est soumise aux obligations relevant de ses responsabilités respectives en raison des dispositions contractuelles régissant leurs relations : la répartition doit donc être sécurisée dans le bail, ses annexes ou un plan d’actions.
Par convention, le propriétaire bailleur peut être désigné comme responsable des locaux et équipements qu’il met à disposition : enveloppe, équipements CVC collectifs, GTB, pilotage des espaces communs.
Le preneur à bail est généralement responsable des usages et équipements qu’il exploite dans ses locaux privatifs : réglage des températures, éclairage, process et équipements métier. Cette grille est une pratique indicative, non une règle réglementaire automatique.
Cette répartition peut être aménagée contractuellement.
Les exemples ci-dessous sont des options de négociation :
- Un monolocataire en bail long terme peut accepter de financer ou cofinancer des travaux d’enveloppe : isolation de façade, remplacement de menuiseries, éventuellement en contrepartie d’un mécanisme locatif adapté si ces travaux lui permettent d’atteindre ses propres objectifs et de diminuer ses charges.
- Un locataire à fort impact énergétique : restauration, data center, laboratoire ou process, peut être invité à cofinancer le renouvellement ou l’adaptation d’équipements CVC dimensionnés pour son usage spécifique.
- Le propriétaire peut déléguer au locataire la gestion active de certains équipements communs : pilotage GTB, optimisation des horaires CVC, si les compétences, les accès, les responsabilités et la traçabilité des actions sont formalisés contractuellement.
Ce qui ne change pas, quelle que soit la répartition négociée :
Chaque partie reste concernée par la transmission annuelle des consommations qui la concernent et par la mise en œuvre des actions relevant de son périmètre contractuel. Le plan d’actions, l’annexe environnementale et/ou la clause Décret Tertiaire permettent de documenter qui finance quoi, mais ils ne doivent pas être présentés comme un transfert automatique de l’obligation réglementaire. En cas de modulation, le DTM doit refléter la répartition réelle des actions engagées.
| Actions | Responsable par convention / sous réserve du bail |
| Enveloppe : isolation, fenêtres, toiture | Propriétaire bailleur |
| Équipements CVC communs : chaudière, groupe froid, distribution, ventilation collective | Propriétaire bailleur (si équipement commun ou exploité par lui) |
| GTB / systèmes d’optimisation et d’exploitation du bâtiment | Propriétaire bailleur |
| Pilotage des équipements des espaces communs : horaires CVC, ventilation, éclairage | Propriétaire bailleur sauf convention contraire (ex : locataire délégataire) |
| Usages et équipements des locaux privatifs : éclairage, consignes, process, équipements métier | Preneur à bail |
Qu’est-ce qu’un Dossier Technique de Modulation Décret Tertiaire ?
Le Décret Tertiaire impose de réduire la consommation d’énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une consommation de référence, ou d’atteindre un niveau fixé en valeur absolue.
La consommation de référence ne doit pas être présentée comme choisie seulement entre 2010 et 2020 : dans la version consolidée de l’arrêté méthode, l’année de référence est comprise entre 2010 et 2022, ou correspond à la première année pleine d’exploitation déclarée sur OPERAT. L’article L.174-1 du CCH prévoit trois motifs de modulation :
- Contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales : bâtiment classé, façade protégée, mitoyenneté, équipements non adaptables.
- Changement d’activité ou de volume d’activité : nouveau locataire, extension des horaires, transformation des usages.
- Coûts manifestement disproportionnés : actions dont le temps de retour dépasse les seuils réglementaires, déduction faite des aides.
Point de calendrier : les modulations pour contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales et pour changement d’activité sont encadrées par l’arrêté méthode. Pour l’échéance 2030, la date du 30 septembre 2027 constitue le jalon majeur à retenir pour les modulations liées aux coûts manifestement disproportionnés.
Quels sont les critères des trois cas du Dossier de Modulation Technique ?
Contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales
C’est le cas le plus fréquent pour un propriétaire. Bâtiment classé, façade protégée, règlement de copropriété restrictif, mitoyenneté : autant de situations qui limitent les travaux d’isolation ou de renouvellement d’équipements.
Le dossier doit s’appuyer sur les justificatifs prévus par l’arrêté méthode : note technique spécifique pour les contraintes techniques, et avis circonstancié d’un architecte compétent pour les contraintes architecturales ou patrimoniales. La donnée par usage peut compléter ces éléments en objectivant la part de consommation affectée par la contrainte et les actions d’économie d’énergie alternatives mises en œuvre.
Changement d’activité ou de volume d’activité
Un bâtiment peut consommer davantage parce qu’il est plus intensément utilisé, pas parce qu’il est moins performant. Changement de locataire, extension des horaires, augmentation de l’occupation, transformation des usages.
La modulation par volume d’activité est effectuée automatiquement par OPERAT sur la base des indicateurs d’intensité d’usage. Si le changement porte sur la nature de l’activité ou sur une transformation significative des usages, un dossier ou des justificatifs complémentaires peuvent être nécessaires pour documenter la hausse liée à l’usage.
Coûts manifestement disproportionnés
C’est le motif qui concerne, par convention, le plus directement le propriétaire. Les travaux lourds sur l’enveloppe ou le renouvellement des équipements CVC collectifs ont souvent des temps de retour très longs, surtout dans les immeubles anciens.
Les seuils réglementaires de TRB (*), issus de l’article 11 de l’arrêté du 10 avril 2020, sont :
- > 30 ans pour les actions portant sur l’enveloppe
- > 15 ans pour le renouvellement des équipements énergétiques (hors consommables)
- > 10 ans pour les systèmes d’optimisation et d’exploitation (GTB, régulation, gestion active)
Ces temps de retour sont calculés indépendamment pour chaque levier d’action, déduction faite des aides financières perceptibles, principalement les CEE et les éventuelles aides locales ou régionales lorsqu’elles sont mobilisables.
La solution de mesure non-intrusive Smart Impulse fournit une donnée énergétique par usage utile pour prioriser les postes, documenter les économies mesurées et alimenter l’analyse économique. Cette affirmation relève de l’argumentaire produit / solution et doit rester appuyée par des preuves internes ou cas client avant publication.
(*) Qu’est-ce que le TRB ?
Temps de Retour Brut sur Investissement
TRB = (coût global des travaux – aides financières perceptibles) / économies annuelles d’énergie valorisées en euros.
Données et dialogue : la clé d’un DTM solide
Constituer un DTM solide suppose de connaître les consommations réelles du bâtiment, poste par poste, et d’identifier les équipements et procédés exploités dans les locaux, leur efficacité énergétique et leurs modalités d’exploitation.
C’est pourquoi la constitution d’un DTM performant se joue d’abord dans la relation bailleur/preneur. Deux outils encadrent ce dialogue. D’une part, l’annexe environnementale prévue par l’article L.125-9 du Code de l’environnement, obligatoire pour les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces : elle organise notamment l’échange d’informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués et peut prévoir des obligations pour limiter ces consommations.
D’autre part, l’évaluation du respect de l’obligation Décret Tertiaire prévue par l’article L.174-1 II CCH, qui doit être annexée au bail à titre d’information lorsque le bâtiment est assujetti.
Ces deux documents ne doivent pas être confondus : l’annexe environnementale peut formaliser des engagements et échanges de données sur les grands baux bureaux/commerces ; l’évaluation OPERAT informe sur le respect de l’obligation Décret Tertiaire.
En pratique, une démarche coopérative bien conduite présente des avantages pour les deux parties : le propriétaire peut constituer un dossier de modulation solide pour les actions qui lui incombent, et le locataire dispose d’une vision claire des consommations qui l’aident à piloter ses propres obligations.
En synthèse
| Que peut faire le propriétaire sur son périmètre ?
– Mesurer et piloter les consommations des parties communes (éclairage, ventilation, CVC collectif) avec Smart Impulse. – Documenter les actions de pilotage déjà réalisées sur ces espaces communs. – Calculer les TRB des travaux d’enveloppe et de renouvellement d’équipements CVC collectifs. – Constituer la partie « bâti et équipements communs » du dossier technique.
Qu’est ce qui qui nécessite l’accord et la coopération du locataire ? – Accès aux données de consommation des locaux privatifs. |
Smart Impulse joue un rôle concret dans ce dialogue : en fournissant une répartition des consommations par usage, la solution permet d’amorcer la discussion sur des données objectives et de poser les bases d’une répartition des efforts, qu’elle soit standard ou négociée.
Étude de cas : un propriétaire occupant ses bureaux
Prenons le cas le plus simple : un propriétaire qui occupe lui-même l’intégralité de son bâtiment de bureaux. Il cumule les leviers du propriétaire et de l’occupant assujetti, ce qui lui donne un accès direct à toutes les données et la pleine maîtrise de l’ensemble des leviers.
Le bâtiment : 10 000 m² de bureaux à Paris, consommation électrique annuelle de 1 100 MWh/an (110 kWh/m²/an), facture de 207 k€/an. L’année de référence est définie à cette consommation dans l’exemple ; en pratique, elle doit être choisie dans les conditions réglementaires applicables, c’est-à-dire entre 2010 et 2022 ou à la première année pleine d’exploitation déclarée sur OPERAT.
Smart Impulse répartit la consommation totale par usage :
69 % de la consommation : ventilo-convecteurs, pompes, CTA correspond à des équipements CVC. C’est sur ces postes que les premiers efforts portent, et c’est aussi là que les temps de retour des travaux lourds peuvent dépasser les seuils réglementaires.
Dès la première année, le propriétaire engage des actions de pilotage sur les espaces communs et les équipements CVC, documentées en continu par Smart Impulse :
Au global : 16 % d’économies dès la première année, soit 176 MWh/an et 33 k€/an économisés, avec un ROI de 2,3 mois.
Pour le DTM, cette donnée est stratégique. Si l’objectif est une réduction de 40 % (passer de 1 100 à 660 MWh/an), les 176 MWh/an économisés représentent déjà 40 % de l’effort total. Ils démontrent que les leviers de pilotage disponibles ont été activés en priorité, avant d’invoquer une éventuelle disproportion économique.
Il reste 264 MWh/an à réaliser. La donnée par usage permet d’identifier où les chercher, exemple : renouvellement des équipements CVC ou mise en place d’une GTB et de calculer les TRB correspondants.
Comment constituer votre dossier de modulation coûts disproportionnés avant l’échéance 2027 ?
Le DTM ne s’improvise pas. Sa robustesse dépend de la qualité de la chaîne de preuve constituée dans le temps. Voici la logique à suivre :
- Déployer Smart Impulse sur le périmètre assujetti, incluant les parties communes et, lorsque cela est possible, les parties privatives, afin d’analyser les consommations par usage et d’obtenir une vision globale de la performance énergétique du bâtiment.
- Engager le dialogue avec les locataires via l’annexe environnementale, lorsqu’elle est obligatoire, et la clause Décret Tertiaire du bail pour partager les données, définir contractuellement la répartition des actions et, si pertinent, convenir d’une répartition adaptée à la configuration du site.
- Documenter les actions de pilotage déjà réalisées sur les espaces communs (CVC, éclairage, GTB), avec les économies mesurées à l’appui.
- Identifier les leviers restants relevant de votre périmètre : enveloppe, renouvellement des équipements CVC collectifs…
- Chiffrer ces actions sur la base de devis ou d’études thermiques, en intégrant les aides mobilisables : principalement les CEE (Certificats d’Économies d’Énergie), et les éventuelles aides locales ou régionales.
- Calculer les TRB pour chaque levier indépendamment, déduction faite des aides.
- Faire appel à un bureau d’études qualifié pour consolider les calculs réglementaires, réaliser les études thermiques et architecturale puis rédiger le dossier final.
Smart Impulse s’intègre à cette démarche dès la première étape : la donnée par usage mesurée en continu alimente le dossier avec des éléments objectifs : répartition des consommations par usage, actions documentées, économies mesurées. Ces éléments sont directement transmissibles au cabinet externe chargé de consolider le dossier réglementaire.
Un de nos clients, propriétaire-occupant, a par exemple commencé la constitution de son dossier en interne à partir des preuves issues des données Smart Impulse : réglages horaires, pilotage adapté des ventilo-convecteurs, de l’éclairage, surveillance des dérives et actions correctives.
Ces éléments ont permis de démontrer que les leviers d’exploitation avaient été activés en priorité. Le client a ensuite fait appel à un cabinet externe pour objectiver le volet économique. L’analyse a montré que la mise en place ou l’adaptation d’une GTB présentait un temps de retour supérieur au seuil réglementaire du Décret Tertiaire, notamment du fait des contraintes architecturales du bâtiment et des coûts de raccordement associés. Ces mêmes données peuvent également contribuer à documenter, dans un cadre distinct, l’analyse de rentabilité exigée par le décret BACS.
Conclusion : une démarche qui engage les deux parties
La modulation ne suspend pas l’obligation de réduire les consommations. Elle permet d’adapter la trajectoire aux contraintes réelles du bâtiment, tout en documentant les actions engagées par chacune des parties.
Le DTM est donc aussi un outil de dialogue : il demande aux propriétaires et locataires d’identifier leurs leviers respectifs, de documenter leurs actions et de s’accorder contractuellement sur la répartition des efforts restants. Le bail, l’annexe environnementale et/ou la clause Décret Tertiaire formalisent cet accord ; l’évaluation du respect de l’obligation prévue à l’article L.174-1 II CCH est annexée au bail à titre d’information.
Smart Impulse fournit des données communes : consommations par usage, actions tracées, économies chiffrées, à partir desquelles propriétaire et locataire peuvent construire leur dossier respectif ou un dossier conjoint.
Sources
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN), article 175 : fondement législatif du Décret Tertiaire.
- Article L.174-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) : objectifs de réduction, co-assujettissement, répartition bailleur/preneur, évaluation du respect de l’obligation.
- Article R.174-22 du CCH : champ d’application, personnes assujetties.
- Article R.174-27 du CCH : obligations déclaratives sur OPERAT, modulation automatique par volume d’activité.
- Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire.
- Arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire (dit « arrêté méthode ») : contenu du DTM, motifs de modulation, seuils TRB (art. 6, 7, 9, 11).
- Article L.125-9 du Code de l’environnement : annexe environnementale obligatoire pour les baux de locaux de bureaux ou de commerces > 2 000 m².
Pour aller plus loin :
Plan de comptage énergétique : comment être conforme aux Décrets BACS et Tertiaire ?